Fonds des opérations (FFO) | Indicateurs de flux de trésorerie immobiliers

Qu'est-ce que FFO (Funds From Operations)?

Les FFO (fonds provenant des opérations) font généralement référence aux flux de trésorerie générés par les fiducies de placement immobilier (FPI) et sont calculés en soustrayant les revenus d'intérêts et les gains sur la vente d'actifs du bénéfice net au cours de la période et en ajoutant les frais d'intérêts, l'amortissement et les pertes sur la vente d'actifs à elle.

Le FFO est utilisé pour mesurer le flux de trésorerie provenant des opérations et est donc similaire au «flux de trésorerie provenant des opérations». Cependant, il est généralement utilisé en référence aux flux de trésorerie générés par le «Real Estate Investment Trust» (REIT).

Pour les sociétés immobilières, le FFO est utilisé comme référence de performance, car il est prouvé que les valeurs immobilières fluctuent avec les conditions macroéconomiques, et l'utilisation des exemples de comptabilité analytique pour calculer les conditions financières ne sert généralement pas de mesure précise de la performance.
Il comprend les fonds générés par les opérations commerciales, à l'exclusion des flux de trésorerie liés au financement, tels que les intérêts créditeurs ou les intérêts débiteurs. Il n'inclut pas non plus la dépréciation ou l'amortissement des immobilisations ni les gains ou pertes résultant de la disposition d'actifs.
Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont une entreprise qui exploite principalement les revenus générés par les transactions immobilières. Ces sociétés de FPI sont impliquées dans l'immobilier commercial. Cela comprend la vente, la location et le financement de bureaux et d'immeubles, d'entrepôts, d'hôpitaux, de centres commerciaux, d'hôtels, etc. Ces sociétés utilisent couramment les FFO.

Formule des fonds provenant des opérations

Tous les facteurs utilisés lors du calcul des fonds provenant des opérations se trouvent dans le compte de résultat de la société. Ces facteurs comprennent le bénéfice net, la dépréciation, l'amortissement et les gains sur les ventes de biens immobiliers et d'éléments extraordinaires.

Formule FFO = bénéfice net + dépréciation et amortissement des actifs immobiliers - Gains (pertes) sur la vente d'actifs + pertes (gains) sur la dette de restructuration ou les éléments extraordinaires

Calcul FFO (étude de cas de Washington REIT)

Étape 1 - Identifiez le revenu net à partir du compte de résultat

Nous notons ci-dessus que le bénéfice net de Washington REIT pour 2000 est de 45 139 $. De même, son revenu net pour 1999 et 1998 est de 44 301 dollars et 41 064 dollars, respectivement.

(veuillez noter que les chiffres sont en milliers)

Étape 2 - Identifier la dépréciation et l'amortissement des actifs immobiliers

Cela fait partie du compte de résultat.

Dépréciation et amortissement (2000) = 22723 $
Dépréciation et amortissement (1999) = 19590 $
Dépréciation et amortissement (1998) = 15339 $

Étape 3 - Identifier les gains (pertes) sur les ventes d'actifs

Ce chiffre fait également partie du compte de résultat.

Gains sur les ventes d'actifs (2000) = 3567 $
Gains sur les ventes d'actifs (1999) = 7 909 $
Gains sur la vente d'actifs (1998) = 6764 $

Étape 4 - Identifier les gains (pertes) sur les éléments de restructuration ou les éléments extraordinaires

Il n'y a aucun gain (perte) sur les frais de restructuration ou éléments extraordinaires au cours de ces trois années.

Étape 5 - Appliquer la formule

FFO (2000) = 45 139 $ + 22 723 $ - 3 567 $ = 64 295 $
FFO (1999) = 44 301 $ + 19590 $ - 7 909 $ = 55 982 $
FFO (1998) = 41 064 $ + 15 339 $ - 6 764 $ = 49 699 $

FFO ajusté

Les fonds provenant des opérations ajustés (AFFO) sont calculés après ajustement du résultat net, sont destinés à compenser les méthodes comptables. Ces méthodes comptables peuvent fausser la performance réelle d'une fiducie de placement immobilier. Le calcul pour l'AFFO soustrait du FFO toutes les dépenses récurrentes qui ont été capitalisées, telles que les projets d'amélioration des bâtiments.

Les principes comptables généralement reconnus (PCGR) exigent de déprécier les immeubles de placement au fil du temps. Cependant, l'immobilier s'apprécie avec le temps. Pour cette raison, la charge d'amortissement requise, qui est imputée selon les PCGR, tend à faire paraître le bénéfice net artificiellement bas.

FFO ajuste également les éléments non récurrents car ils ne se produisent pas dans les scénarios commerciaux réguliers. Par exemple, les gains (ou pertes) sur la vente de propriétés qui doivent être supprimés / ajoutés en conséquence, car ils ne sont pas de la nature des activités commerciales régulières et ne contribuent donc pas à la capacité continue de verser des dividendes du FPI. Certains analystes considèrent en outre les augmentations de loyer et certains Capex pour calculer les fonds provenant des opérations ajustés (AFFO).

Le FFO par action est utilisé comme une mesure soigneusement examinée pour évaluer la rentabilité d'une FPI par unité d'actionnaire. Les fonds provenant des opérations sont également utilisés comme multiples d'évaluation générale ainsi que comme multiples P / E. C'est donc également un moteur clé du cours des actions.

Pourquoi FFO est-il important pour l'immobilier?

Alors que les investisseurs en actions accordent de l'importance à des paramètres tels que le bénéfice par action par action ou un ratio cours-bénéfice (P / E) lors de l'analyse des actions, les investisseurs en FPI décident sur la base du FFO.
Avant d'investir dans un REIT, assurez-vous du prix, la décision n'est pas basée uniquement sur FFO ou AFFO car l'investissement qui semble bon en surface peut ne pas se révéler une bonne décision à l'avenir car les prix peuvent baisser en raison de trop de nombreux investisseurs l'achètent.
Le bénéfice par action (BPA) d'un REIT, par rapport aux actions conventionnelles, sera naturellement faible, voire négatif. Ainsi, le cours / bénéfice (ratio P / E) d'une FPI n'est pas un multiple favorable alors que la prise de décisions d'investissement doit être considérée comme une seconde mesure éloignée lors de son évaluation.

Différences entre CFO et FFO

Le flux de trésorerie, comme son nom l'indique, calcule le montant total de la trésorerie et des équivalents de trésorerie générés par les opérations d'une entreprise. Cependant, le FFO est une mesure plus importante en ce qui concerne les affaires immobilières, car ces mesures compensent un élément important, à savoir la dépréciation.
Pour les affaires immobilières, la valeur des propriétés augmente toujours avec le temps; ce n'est donc pas du tout une dépense. Selon l'IRS, lorsque les entreprises possèdent des actifs à long terme tels que des équipements, des ordinateurs et des bâtiments, ces actifs doivent être amortis pour refléter la situation financière actuelle.
Cependant, s'agissant de l'immobilier, ces propriétés n'ont pas de «durée de vie» ou, en d'autres termes, ne se déprécieraient jamais à une valeur minimale au cours de la période. Au contraire, ces actifs s'apprécieraient et ne seraient donc pas comptabilisés comme une charge à imputer au compte de résultat.
Ainsi, le flux de trésorerie d'exploitation et les FFO sont des mesures similaires. Cependant, ce n'est pas tout à fait la même chose. Les flux de trésorerie peuvent être un excellent moyen d'évaluer le bien-être financier d'une entreprise, mais lorsqu'il s'agit du secteur immobilier, les paramètres diffèrent du scénario commercial normal.
Aux fins d'évaluer si une FPI gagne suffisamment pour couvrir ses dividendes, FFO est la voie à suivre. Cela aide à obtenir une meilleure image qu'un directeur financier ordinaire.

Conclusion

Ainsi, le concept de fonds provenant des opérations est nécessaire pour l'analyse d'une FPI, car lorsque la valeur des actifs sous-jacents augmente, la dépréciation ne doit pas être prise en compte dans les résultats d'exploitation. Il est considéré comme un meilleur indicateur des résultats financiers d'une entreprise que le résultat net, cependant, étant donné que la chicanerie comptable peut avoir un impact sur divers aspects des états financiers, il est toujours préférable de s'appuyer sur une combinaison de mesures plutôt que sur une seule mesure lors de la prise de décisions d'investissement.

Même si le FFO est largement considéré pour déterminer la rentabilité du FPI; il peut souvent être sujet à des modifications comptables, des retraitements et des manipulations. Veuillez considérer deux ou trois paramètres et d'autres facteurs commerciaux avant de prendre une décision d'investissement.