Qu'est-ce que le ratio prêt / valeur?

Le ratio prêt / valeur est un ratio du montant du prêt par rapport à la valeur totale d'un actif particulier.Il est le plus souvent utilisé par les banques ou les prêteurs pour déterminer le montant du prêt déjà accordé sur un actif spécifique ou la marge qui doit être maintenue avant d'émettre de l'argent pour éviter la flexibilité de la valeur.

Prenons un exemple simple. Disons que vous souhaitez acheter une maison. Et vous voulez prendre l'aide d'une banque pour contracter un certain montant de prêt. Pourquoi? Parce qu'actuellement, vous n'avez pas beaucoup d'argent disponible pour acheter la maison tout seul. Alors vous allez à la banque, comprenez leur LTV et décidez d'acheter une maison.

Si nous ajoutions quelques chiffres, cela nous deviendrait facile à comprendre. Supposons que vous vouliez acheter une maison d'une valeur de 200 000 $ US (la valeur estimative de la maison sur le marché). La banque vous a dit qu'elle ne pouvait vous donner que 80% du montant. Et le reste, vous devez le donner de votre poche.

Donc, 80% est le ratio prêt / valeur. Dans ce cas, une banque vous rembourse un prêt hypothécaire de 160 000 $ US et vous devez payer les 40 000 $ US de votre poche pour acheter la maison.

Formule

Formule du ratio prêt / valeur = montant de l'hypothèque / valeur estimative de la propriété

Il s'agit de l'un des outils d'évaluation des risques les plus importants des institutions financières. Et avant de prêter de l'argent aux emprunteurs, les prêteurs examinent avant d'approuver l'hypothèque.

Normalement, la valeur estimative de la propriété est le prix de vente. Mais encore, les prêteurs ou les banques enverront leur équipe d'évaluation pour évaluer la propriété. Et puis ils décideraient de prêter le montant (montant de l'hypothèque).

Aux États-Unis, la plupart des cas ont rapporté un ratio prêt / valeur (LTV) inférieur à 80%. Mais LTV peut être plus que cela et dans ce cas, les taux d'intérêt peuvent augmenter.

Une chose que nous devons comprendre dans LTV est la suivante: le ratio serait plus élevé, plus le risque serait élevé. Donc, si le prêteur vous donne un LTV plus élevé; cela signifie qu'il comporte plus de risques inhérents. Et c'est la raison pour laquelle le taux d'intérêt serait également plus élevé.

Et l'emprunteur souffre également beaucoup en raison d'un LTV élevé même s'il semble que l'emprunteur en tire profit. Lorsque le LTV est plus élevé, le coût du prêt augmente et comme le risque du prêt est beaucoup plus élevé (car le prêteur paie plus), le taux d'intérêt est beaucoup plus élevé. Par exemple, si un emprunteur emprunte de l'argent à la banque avec un ratio prêt / valeur de 95%, il paiera au moins 1% de taux d'intérêt plus élevé qu'un emprunteur qui a contracté un prêt avec une LTV de 75%.

Vérifiez également le rapport DSCR

Interprétation

Maintenant, vous vous demandez peut-être pourquoi la LTV est importante et comment devrions-nous envisager la LTV en termes de prêt et d'emprunt.

Voici comment la LTV affecte les prêts -

LTV joue un rôle important dans l'obtention d'un prêt hypothécaire, d'un prêt immobilier ou d'une marge de crédit.
Cela a également un impact drastique sur l'emprunteur. L'emprunteur peut sembler profiter au départ car son pourcentage de paiement diminue. Mais si l'on considère l'effet à long terme, il est énorme et plus élevé LTV oblige l'emprunteur à payer beaucoup plus au prêteur sur une période de temps.
Disons maintenant qu'en tant qu'emprunteur, vous acceptez un ratio prêt / ratio plus élevé. Que va-t-il se passer alors? Si le ratio de la première hypothèque est supérieur à 80%, les prêteurs ont besoin d'une assurance hypothécaire privée (PMI). Dans ce genre de cas, les emprunteurs ont une option. Tout d'abord, ils peuvent parler aux prêteurs et se contenter d'un ratio prêt / valeur de 80% et si cela ne suffit pas, les emprunteurs peuvent opter pour un financement secondaire pour le montant restant nécessaire.
Maintenant, vous devez penser que ce qui vous donnerait plus d'avantages? Si vous optez pour la première hypothèque et atteignez un ratio prêt / valeur de 78%, l'assurance hypothécaire privée (PMI) serait complètement éliminée. Mais dans ce cas, le deuxième privilège, dont les intérêts sont beaucoup plus élevés que la première hypothèque, doit être remboursé.
Cela nous amène à un tout autre concept qui est l'extension du ratio prêt / valeur (LTV) et qui est combiné prêt / valeur à un ratio (CLTV). CLTV aide les emprunteurs à maintenir le LTV bas et ainsi ils n'ont pas du tout à payer PMI.

Exemple LTV

Exemple 1

Jetons un œil aux informations ci-dessous -

En US $	Banque A	Banque B
Montant hypothécaire	300 000	250 000
Valeur estimée de la propriété	400 000	350 000

Maintenant, en suivant la formule simple, nous allons calculer le ratio prêt / valeur (LTV).

LTV = montant de l'hypothèque / valeur estimative de la propriété

Pour la banque A, le LTV serait = (300 000/400 000) = 75%.

Pour la banque B, le LTV serait = (250 000/350 000) = 71,42%.

Alors, quelle serait la conclusion après avoir calculé le LTV de ces deux banques? Voici la conclusion -

Premièrement, la banque B a un LTV plus faible. Cela signifie que le risque inhérent au montant du prêt serait moindre et donc, le taux d'intérêt serait également plus bas. Cela aidera l'emprunteur. Mais dans le cas de la banque A, le LTV est un peu plus élevé. Mais comme il n'atteint pas plus de 80%, l'emprunteur n'a pas besoin de souscrire une assurance hypothécaire privée.

Maintenant, regardons quelques autres exemples avec différentes variables.

Exemple # 2

Jetons un œil aux informations ci-dessous -

En US $	Banque A	Banque B
Prix d'achat	400 000	350 000
Acompte	80 000	70 000
Valeur estimée de la propriété	400 000	350 000

Dans cet exemple, nous n'avons pas reçu le montant de l'hypothèque; nous avons plutôt les informations pour l'acompte. Alors, comment calculer le montant de l'hypothèque?

Voici comment - nous devons déduire l'acompte du prix d'achat.

Calculons-le -

En US $	Banque A	Banque B
Prix d'achat	400 000	350 000
(-) Acompte	(80 000)	(70 000)
Montant hypothécaire	320 000	280 000

Maintenant, nous pouvons calculer le ratio prêt / valeur (LTV).

Pour la banque A, le LTV serait = (320 000/400 000) = 80%.

Pour la banque B, le LTV serait = (280 000/350 000) = 80%.

Dans ce cas, le ratio pour ces deux banques est de 80%. Maintenant, la banque doit décider si le PMI est nécessaire ou non. Dans la plupart des cas, PMI ne sera pas requis jusqu'à 80% de la LTV.

Exemple # 3

Voyons maintenant quelques éléments supplémentaires afin de comprendre la valeur du ratio prêt / valeur.

En US $	Banque A	Banque B
Prix d'achat	400 000	350 000
Acompte	80 000	70 000
Valeur estimée de la propriété	400 000	350 000

Maintenant, nous avons ici à la fois le prix d'achat et la valeur estimative d'une propriété. Dans ce cas, que prendrions-nous en compte lors du calcul du ratio prêt / valeur?

Voici l'affaire. Nous devons prendre en compte celui qui est le moins élevé du prix d'achat ou de la valeur estimative d'une propriété.

Calculons.

Tout d'abord, nous calculerons le montant du prêt (montant de l'hypothèque).

En US $	Banque A	Banque B
Prix d'achat	400 000	350 000
(-) Acompte	(80 000)	(70 000)
Montant hypothécaire	320 000	280 000

Maintenant, nous vérifierions LTV.

Écrivons la formule pour clarifier une chose particulière.

Formule LTV = montant de l'hypothèque / moindre du prix d'achat ou de la valeur estimative d'une propriété.

Dans ce cas, le prix d'achat et la valeur estimative d'une propriété sont les mêmes. Nous prendrions donc la même valeur.

Pour la banque A, le LTV serait = (320 000/400 000) = 80%.

Pour la banque B, le LTV serait = (280 000/350 000) = 80%.

Exemple # 4

Maintenant, faisons un autre exemple avec les différentes valeurs estimées de la propriété et le prix d'achat.

En US $	Banque A	Banque B
Prix d'achat	360 000	330 000
Acompte	80 000	70 000
Valeur estimée de la propriété	400 000	350 000

Il s'agit d'un exemple différent car vous pouvez remarquer une différence entre la valeur estimative d'une propriété et le prix d'achat.

Tout d'abord, calculons le montant de l'hypothèque.

En US $	Banque A	Banque B
Prix d'achat	360 000	330 000
(-) Acompte	(80 000)	(70 000)
Montant hypothécaire	280 000	260 000

Pour obtenir un montant hypothécaire, nous déduirons toujours la mise de fonds du prix d'achat, et non la valeur estimative d'une propriété.

Maintenant, comme le prix d'achat est inférieur à la valeur estimative d'une propriété, nous prendrions en considération le prix d'achat lors du calcul d'un ratio prêt / valeur.

Regardons -

Pour la banque A, le LTV serait = (280 000/360 000) = 77,78%.

Pour la banque B, le LTV serait = (260 000/330 000) = 78,79%.

Dans ce cas, nous pouvons voir que le LTV de la banque B est légèrement supérieur à celui de la banque A.

Exemple # 5 (LTV combiné)

Maintenant, il y a des cas où une personne prend deux prêts pour réduire la LTV et pour qu'elle doive engager des coûts moindres. Dans ce cas, nous devons calculer la LTV combinée.

Regardons un exemple.

En US $	Banque A
Prêt 1	200 000
Prêt 2	50 000
Valeur estimée de la propriété	400 000

Le LTV combiné a une formule simple. C'est ici -

CLTV = Prêt 1 + Prêt 2 / Valeur totale de la propriété

Calculons maintenant la LTV combinée pour la banque A -

(200 000 + 50 000) / 400 000 = 62,5%.

Maintenant, ce LTV est beaucoup plus bas. Habituellement, si l'emprunteur a une bonne cote de crédit, la banque autorise une LTV de plus de 80%. Et si l'emprunteur n'a pas une bonne cote de crédit, généralement, les prêteurs ne dépassent pas 80%.

Exemple de ratio prêt / valeur des prêts de voitures d'occasion et des prêts de voitures neuves

Dans cette section, nous examinerons le LTV de deux industries presque similaires. Nous prenons des exemples de deux industries presque similaires afin de comprendre la valeur du ratio prêt / valeur et à quel point elles sont radicalement différentes.

Tout d'abord, jetons un coup d'œil à l'exemple des prêts automobiles d'occasion -

D'après le graphique ci-dessus, il est clair que le ratio LTV de cette industrie est trop élevé. Il a même atteint 99% dans certains cas. De l'observation, nous constatons que le ratio prêt / valeur est toujours supérieur à 90%.

Jetons un coup d'œil au nouveau secteur des prêts automobiles aux États-Unis.

Dans le graphique ci-dessus, nous pouvons voir que le ratio LTV des crédits automobiles neufs est inférieur de près de 10% au LTV des voitures d'occasion. Et pour les nouveaux prêts automobiles, le ratio prêt / valeur se situe entre 80 et 90%.

Maintenant, la question est pourquoi? Pourquoi le ratio prêt / valeur des prêts automobiles d'occasion est-il plus élevé que le ratio prêt / valeur des prêts automobiles neufs? Il peut y avoir deux raisons particulières à cela -

Premièrement, la solvabilité des propriétaires de voitures d'occasion est peut-être plus douteuse que celle des nouveaux utilisateurs de voitures. Ainsi, le risque est plus important et c'est la raison pour laquelle LTV l'est plus dans le cas des prêts de voitures d'occasion.
Deuxièmement, comme les acheteurs de voitures neuves paieraient beaucoup plus (car le prix des voitures neuves serait plus élevé que celui des voitures d'occasion), ils sont plus dignes de confiance en termes de paiement de l'EMI.

Limites

LTV est très utile pour prêter de l'argent aux emprunteurs. Mais vous devez garder à l'esprit certaines choses. Ceci est applicable si le LTV est élevé.

Le taux d'intérêt serait beaucoup plus élevé, ce qui augmentera votre montant total à payer à long terme.
Vous devez payer une assurance hypothécaire privée (PMI) si la LTV est supérieure à 80%. Dans ce cas, vous pouvez opter pour un deuxième privilège (pensez à la LTV combinée).
Si votre ratio prêt / valeur est supérieur à 100% (ce qu'on appelle une hypothèque sous-marine), vous ne bénéficierez d'aucun avantage fiscal.

En dernière analyse

Le ratio prêt / valeur est très utile pour les prêteurs et les emprunteurs. Mais les deux devraient le maintenir en dessous de 80% pour garantir un moindre risque et de meilleures conséquences commerciales.