Le taux de capitalisation est un autre terme pour le taux de rendement attendu sur un investissement dans les domaines de l'immobilier commercial, ce terme n'est qu'un ratio du taux de rendement sur l'investissement réel réalisé sur le projet immobilier commercial.
Qu'est-ce qu'un taux de capitalisation?
Il s'agit du ratio du bénéfice net d'exploitation et de la valeur marchande de l'actif et est couramment utilisé dans le secteur immobilier.
- Le taux de capitalisation est souvent utilisé dans le secteur de l'immobilier commercial. Il peut être utilisé pour comparer les rendements des propriétés potentielles à acquérir.
- Une propriété gagnant un taux plus élevé serait considérée comme un meilleur investissement que l'autre propriété étant donné que les autres conditions sont similaires à l'emplacement des bâtiments, etc. Ainsi, elle permet une comparaison rapide du potentiel de gain des immeubles de placement et peut aider à choisir la meilleure opportunité d'investissement.
- Cela peut donner une sorte d'indication de l'évolution des prix de l'immobilier. Si les tarifs diminuent, cela peut signifier que la valeur des propriétés augmente et que le marché immobilier dans son ensemble se réchauffe.
Formule du taux de capitalisation
Voici la formule utilisée pour le calcul
- Le résultat net d'exploitation d'un immeuble locatif correspond à son loyer diminué des dépenses engagées pour son entretien.
- Il peut également être considéré comme un retour sur investissement qu'un investisseur recevra annuellement sur l'achat d'un bien immobilier.
Exemples de taux de capitalisation
Exemple 1
Supposons qu'un immeuble de bureaux qui donne un bénéfice d'exploitation net de 10 000 000 $ soit évalué à 75 000 000 $. En utilisant la formule de taux de capitalisation ci-dessus, nous pouvons calculer le taux de capitalisation de l'immeuble est:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Ainsi, si l'immeuble est vendu pour 75 M $, on peut aussi dire que l'immeuble a été vendu à un taux de capitalisation de 13,33%.
Exemple 2
Disons qu'une propriété locative obtient un revenu brut de 1 000 $ chaque mois. Le propriétaire est tenu de payer annuellement 700 $ pour la gestion et l'entretien de la propriété, 500 $ pour les taxes foncières, 250 $ pour les assurances. Il a acheté la propriété pour 80 000 $.
Dans ce cas, nous avons le revenu brut et les dépenses engagées par le propriétaire. Ainsi, nous calculerons le résultat net d'exploitation du bien:
- NOI = revenu brut - gestion immobilière - impôts fonciers - assurance
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12 000 - 1 450 = 1 550 USD
- Maintenant, calcul du taux de capitalisation = NOI / Prix de la propriété = 10550 $ / 80000 $ = 13,18%
Un taux de capitalisation élevé est-il toujours meilleur?
- Les taux de capitalisation peuvent être une bonne estimation pour comparer différents immeubles de placement. Mais un taux plus élevé ne signifie généralement pas une meilleure opportunité d'investissement. Les taux plafonds sont importants, mais un investisseur doit également examiner d'autres paramètres.
- Il peut être considéré comme une mesure du caractère risqué de l'investissement. Habituellement, un taux bas implique un risque faible et un taux plus élevé implique un risque plus élevé.
Inconvénients du taux de capitalisation
- Il ne peut être utilisé que lorsque le résultat opérationnel net est constant ou ne fluctue pas beaucoup. En utilisant ce taux de capitalisation, l'évaluation serait quelque peu similaire à celle de la méthode d'actualisation des flux de trésorerie. Cependant, si le flux de trésorerie est complexe et irrégulier avec beaucoup de variations, une méthode de flux de trésorerie actualisé complet doit être utilisée pour obtenir une évaluation crédible et fiable.
- Le taux de capitalisation peut prendre en compte divers facteurs, mais il ne reflète pas le risque futur. Il suppose un revenu durable du bien immobilier, mais aucune garantie ne peut être apportée à une telle hypothèse. Le loyer peut s'apprécier ou se déprécier. La valeur de la propriété peut changer en raison de circonstances externes sur lesquelles l'investisseur n'a aucun contrôle. Des dépenses telles que des dépenses d'entretien peuvent survenir. Ainsi, le taux de capitalisation n'offre aucune indication ou prédiction sur le risque futur.
Conclusion
Le taux de capitalisation est une mesure comparative qui est la plus utile pour comparer des propriétés similaires, c'est-à-dire des propriétés situées dans un emplacement similaire, une classe d'actifs similaire et un âge similaire. Cette métrique est encore largement utilisée pour les évaluations immobilières commerciales et multi-actifs. Les investisseurs immobiliers l'utilisent comme un outil pour évaluer leurs investissements et prendre une décision éclairée. Cependant, l'investisseur ne doit pas considérer les taux de capitalisation comme une mesure de choix, mais également tenir compte de divers autres facteurs pouvant avoir une incidence sur la valeur de l'actif. Il s'agit d'une mesure importante mais non exhaustive.
