Formule de taux plafond

Qu'est-ce que la formule de taux plafond?

La formule du taux de capitalisation ou du taux de capitalisation est très simple et elle est calculée en divisant le résultat opérationnel net par la valeur marchande actuelle de l'actif et est exprimée en pourcentage. Il est utilisé par les investisseurs pour évaluer l'investissement immobilier sur la base du rendement d'une période d'un an. Il est essentiellement utilisé pour aider à décider si une propriété est une bonne affaire.

Mathématiquement, la formule de taux de plafonnement est représentée par:

Explication

Le calcul peut être effectué en trois étapes simples:

  • Étape 1: Premièrement, les revenus locatifs du bien immobilier doivent être correctement estimés. Sur cette base, le calcul du résultat opérationnel net est effectué, qui est essentiellement le revenu annuel généré par le bien immobilier moins toutes les dépenses engagées pendant les opérations, qui comprennent des tâches telles que la gestion du bien, le paiement des impôts, l'assurance, etc. etc.
  • Étape 2: Deuxièmement, la valeur marchande actuelle de la propriété doit être correctement évaluée, de préférence par un professionnel de l'évaluation réputé. La valeur marchande actuelle de la propriété est sa valeur sur le marché.
  • Étape 3: Enfin, le calcul du taux de capitalisation peut être effectué en divisant le résultat opérationnel net par la valeur de marché actuelle de l'immeuble de placement.

Exemples de formule de taux plafond (avec modèle Excel)

Voyons un exemple simple à avancé pour mieux le comprendre.

Vous pouvez télécharger ce modèle Excel de formule de taux plafond ici - Modèle Excel de formule de taux plafond

Exemple 1

Supposons qu'un investisseur envisage d'acheter un bien immobilier. Désormais, l'investisseur a l'intention de prendre la décision en fonction du taux de capitalisation, qui est une mesure efficace dans l'évaluation des biens immobiliers. L'investisseur trouve trois propriétés avec leurs revenus, dépenses et valeurs de marché annuels respectifs, comme mentionné ci-dessous:

Faisons maintenant le calcul du taux plafond pour les propriétés respectives,

Propriété A

Donc, taux plafond pour la propriété A = (150000 USD - 15000 USD) ÷ 1500000 USD

= 9%

Propriété B

Donc, taux plafond pour la propriété B = (200 000 $ - 40 000 $) * 100% ÷ 4500 000 $

= 3,56%

Propriété C

Donc, taux plafond pour la propriété C = (300 000 $ - 50 000 $) * 100% ÷ 2 500 000 $

= 10,00%

Par conséquent, l'investisseur devrait acheter la propriété C car elle offre le taux de capitalisation le plus élevé de 10%.

Exemple # 2

Supposons qu'un autre investisseur souhaite acheter un bien immobilier et que l'investisseur dispose des informations ci-dessous. L'investisseur n'investira dans la propriété que si le taux plafond est de 10% ou plus.

Maintenant, sur la base des informations ci-dessus, nous avons calculé les valeurs suivantes, qui seront utilisées ultérieurement dans le calcul du taux de capitalisation.

Revenu annuel brut

Dépenses annuelles

Résultat opérationnel net

Dans le modèle ci-dessous, nous avons utilisé le calcul de l'équation du taux plafond.

Le calcul sera donc -

Désormais, étant donné que le taux de capitalisation calculé est supérieur au taux cible (10%) de l'investisseur, l'investisseur peut donc investir dans le bien immobilier concerné. Sur la base du taux calculé, on peut également déduire que la totalité de l'investissement sera récupérée en = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 ans

Calculateur de formule de taux plafond

Vous pouvez utiliser la calculatrice suivante.

Résultat opérationnel net
Valeur marchande actuelle de l'actif
Formule de taux plafond
 

Formule de taux plafond =
Résultat opérationnel net
=
Valeur marchande actuelle de l'actif
0
=0
0

Pertinence et utilisation

  • L'utilisation principale d'un taux plafond est de faire la distinction entre les différentes opportunités d'investissement immobilier. Supposons qu'un investissement immobilier offre environ 4% en retour tandis qu'une autre propriété a un plafond d'environ 8%. Ensuite, l'investisseur est le plus susceptible de se concentrer sur la propriété avec un rendement plus élevé. En outre, il peut également montrer la tendance de la propriété, ce qui indiquera s'il y a un besoin d'un ajustement basé sur les revenus locatifs estimés.
  • Du point de vue de l'investisseur immobilier, un plafond est un outil essentiel car il permet à un investisseur d'évaluer un bien immobilier en fonction de sa valeur de marché actuelle et de son résultat opérationnel net. Il aide à arriver au retour initial sur un immeuble de placement.
  • Pour un investisseur, une hausse du taux plafond d'un bien immobilier peut être le signe d'une hausse des revenus locatifs vis-à-vis du prix du bien. En revanche, l'investisseur peut voir une baisse de ce taux comme le signe d'une baisse des revenus locatifs par rapport au prix du bien. En tant que tel, il peut être un facteur critique pour un investisseur de décider si la propriété vaut la peine d'être achetée ou non.
  • En outre, cela peut également être un indicateur du temps qu'un bien immobilier prendra pour récupérer la totalité de l'investissement dans ce bien immobilier. Supposons qu'une propriété offre un taux plafond d'environ 10%, ce qui signifie qu'il faudra 10 ans (= 100% ÷ 10%) à l'investisseur pour récupérer la totalité de l'investissement.