Qu'est-ce qu'un rendement de la dette?
Le rendement de la dette est une mesure du risque pour les prêteurs hypothécaires et mesure combien un prêteur peut récupérer ses fonds en cas de défaut de son propriétaire. Le ratio évalue le pourcentage de rendement qu'un prêteur peut recevoir si le propriétaire fait défaut sur le prêt, et le prêteur décide de disposer de la propriété hypothéquée.
Le ratio est populaire lors de l'évaluation de l'immobilier, mais peut être utilisé pour l'évaluation du rendement de tout projet ou actif qui génère un revenu. Il valorise à la fois l'effet de levier et le risque et peut être utilisé tout au long de la durée du prêt tout en restant cohérent.
Il s'agit d'une mesure autonome qui n'utilise pas les taux d'intérêt, le calendrier d'amortissement des prêts, la LTV ou toute autre variable.
Formule de rendement de la dette
La formule de rendement de la dette est:
Exemple de rendement de la dette
Analysons à l'aide d'un exemple de rendement inférieur à la dette:
Andy gère un magasin de jouets prospère et exige un montant de prêt basé sur le montant produit par l'entreprise. À l'heure actuelle, la boutique gagne 500 000 $ par an et l'exigence d'un prêt est de 2 550 000 $. Donc,
Formule de rendement de la dette = 500 000/2 550 000 = 19,60%
Plus le rendement est bas, plus le risque perçu du prêt proposé est élevé. C'est pour cette raison; les prêteurs exigent des rendements de dette plus élevés pour les propriétés plus risquées. Il n'y a pas de référence fixe, mais un rendement idéal de 10% est généralement accepté.
Calculs du rendement de la dette vs LTV (Loan to Value)
Le ratio de couverture du service de la dette et les ratios LTV sont les méthodes traditionnelles utilisées dans la souscription de prêts immobiliers commerciaux. Cependant, ils sont sujets à des manipulations.
La LTV est le montant total du prêt divisé par la valeur estimative d'un bien (valeur marchande estimée fournie par des professionnels). Cette valeur de marché est une estimation et sujette à la volatilité, surtout après la crise financière de 2008. Ce n'est peut-être pas la mesure la plus précise dans les situations instables. Observons la comparaison ci-dessous de MV (valeur marchande) et DY:
Ceux-ci peuvent également être examinés pour évaluer les propositions de prêt et leur faisabilité. Dans le cas ci-dessus, le rendement est de 6,25% ou changera selon l'une ou l'autre des composantes, à savoir le NOI ou le montant du prêt. Le tableau ci-dessus montre le ratio LTV changeant avec le changement de la valeur marchande estimée (MV).
Calcul du rendement de la dette par rapport au ratio de couverture du service de la dette (DSCR)
Le DSCR est le bénéfice net d'exploitation divisé par le service annuel de la dette, c'est-à-dire le montant d'argent requis sur une période donnée pour le remboursement de la dette. Par exemple, si le montant du prêt requis n'atteint pas les 1,10 fois le DSCR escompté, un amortissement de 25 ans pourrait être utile. Cela augmente le risque du prêt à travers n'est pas reflété dans le DSCR ou LTV. Considérons les tableaux ci-dessous pour comparer DY et DSCR:
Comme le rendement n'est pas affecté par la période d'amortissement, il peut fournir une mesure objective du risque avec une seule mesure.
- Dans ce cas, le rendement est de 6,25%, mais si la politique interne exige un rendement minimum de 9%, ce prêt ne serait pas approuvé.
- On peut voir que la période d'amortissement a un impact sur la possibilité de respecter l'exigence de DSCR. Si la police exige un DSCR de 1,1 fois, seul un prêt avec une période d'amortissement de 25 ans satisfera à l'exigence.
- Cependant, la question de savoir si un délai aussi long est faisable ou non dépend de la gestion et de la flexibilité des politiques internes.
Conclusion
Le calcul du rendement de la dette ne peut pas être manipulé en modifiant les conditions du prêt pour rendre le prêt proposé plus acceptable.
Des options telles que la souscription et la structuration des prêts sont beaucoup plus profondes au lieu d'un ratio unique; il y a d'autres facteurs que ce rendement ne prend pas en compte tels que:
- Conditions de demande et d'approvisionnement
- Force du garant
- État de la propriété
- La situation financière des locataires, etc .;
Ainsi, tous les aspects, y compris les facteurs macroéconomiques, doivent être pris en compte lors de l'utilisation de ce ratio.
Cela est devenu d'une grande importance pour les prêteurs intermédiaires titrisant des prêts à revenu fixe et aussi pour les prêteurs des compagnies d'assurance-vie. Il élimine la subjectivité et guide les prêteurs dans un marché gonflé.
