Obligation hypothécaire

Signification des obligations hypothécaires

Une obligation hypothécaire fait référence à une obligation émise à un investisseur qui est adossée à un ensemble de prêts hypothécaires garantis par une garantie de biens immobiliers (résidentiels ou commerciaux) et, par conséquent, oblige l'emprunteur à payer une série de paiements prédéterminée, dont le défaut peut entraîner la vente ou la saisie. de l'actif.

Les investisseurs reçoivent un paiement mensuel qui comprend les intérêts ainsi que le montant du principal lorsque l'emprunteur paie des intérêts et le remboursement de la dette qui a emprunté de l'argent en conservant certains actifs immobiliers en garantie et en cas de défaillance de l'emprunteur, l'actif peut être vendu pour rembourser les obligataires garantis par ces actifs.

Comment fonctionne l'obligation hypothécaire?

Lorsqu'une personne achète une maison et la finance en la conservant sous forme d'hypothèque, le prêteur devient propriétaire de cette hypothèque jusqu'à ce que le prêt soit entièrement remboursé. Le prêteur comprend les banques et les sociétés de crédit hypothécaire qui accordent un prêt sur ces actifs immobiliers. Les banques regroupent ensuite ces hypothèques et les vendent à une banque d'investissement ou à toute entité gouvernementale à rabais. De cette façon, les banques obtiennent instantanément de l'argent qu'elles recevraient à l'origine pendant la durée d'un prêt et elles parviennent également à transférer le risque de défaut d'elles-mêmes aux banques d'investissement.

Une banque d'investissement transfère ensuite ce paquet à un SPV (véhicule à usage spécial) et émet des obligations sur les prêts qui sont garantis par l'hypothèque. Les flux de trésorerie provenant de ces prêts se présentent sous la forme d'intérêts plus le paiement du principal est transmis chaque mois aux obligataires hypothécaires. Ce processus de mise en commun des prêts hypothécaires et de transfert des flux de trésorerie sur la dette aux obligataires s'appelle la titrisation. Une banque d'investissement conserve sa part dans la composante intérêts d'un prêt et transmet le reste des intérêts plus la composante principale aux obligataires.

Les types

Il existe différents types de MBS (prêt hypothécaire) -

# 1 - Titres de transit hypothécaire

Dans ce type de MBS, les paiements sont effectués proportionnellement entre les obligataires au fur et à mesure de leur réception. Si le total des obligations émises est de 1 000 de 1 000 $ chacune et que 10 investisseurs détiennent 100 obligations chacun, chaque investisseur recevrait alors 1 / 10e du paiement qui lui serait transféré. Chaque investisseur recevrait sa part de paiement en fonction de sa participation. S'il y a des remboursements anticipés, il sera répercuté proportionnellement aux obligataires. Aucun obligataire n'obtiendrait plus ou moins que sa proportion du total des obligations détenues dans ces hypothèques. En cas de défaut, chaque investisseur supporterait la perte (si la valeur de l'actif tombe en dessous de la valeur nominale des obligations) à sa proportion en obligations.

Ainsi, les investisseurs ou détenteurs d'obligations MPS sont confrontés à la fois à un risque de remboursement anticipé et à un risque d'extension égal à leurs avoirs.

# 2 - CMBS (garantie hypothécaire garantie)

Nous avons vu ci-dessus comment les investisseurs MPS sont confrontés au risque de remboursement anticipé et, dans l'éventualité d'un remboursement anticipé, comment chaque investisseur le reçoit, qu'il en ait besoin ou qu'il le préfère à ce moment-là. De nombreux investisseurs sont préoccupés par le remboursement anticipé et le risque de défaut.

CMBS aide à atténuer ces problèmes en orientant les flux de trésorerie provenant des prêts hypothécaires vers différentes classes ou couches appelées tranches afin que chaque classe ait une exposition différente aux deux risques. Chaque tranche est régie par un ensemble différent de règles sur la façon dont le paiement doit être distribué. Chaque tranche reçoit un paiement d'intérêts tous les mois, mais le montant du principal et le montant du remboursement anticipé sont payés séquentiellement. CMBS est structuré de telle manière que chaque classe d'obligations se retirerait en série dans l'ordre.

S'il y a 4 tranches, alors la règle pour le principal mensuel et le remboursement anticipé des tranches serait la suivante -

  • Tranche 1 Recevrait tout le montant principal et les remboursements anticipés jusqu'à ce que le solde principal soit nul.
  • Tranche 2 - Après le paiement intégral de la tranche 1; il recevra tout le capital et les remboursements anticipés jusqu'à ce que le solde du capital soit nul.
  • Tranche 3 - Une fois la tranche 2 entièrement payée; il recevra tout le capital et les remboursements anticipés jusqu'à ce que le solde du capital soit nul.
  • Tranche 4 - Une fois la tranche 3 entièrement payée, elle recevra le montant du principal et les remboursements anticipés jusqu'à ce que le solde du principal soit nul.

Ainsi, le risque de remboursement anticipé est réparti entre les tranches. Le risque de remboursement anticipé le plus élevé se situe dans la tranche 1, tandis que les tranches inférieures agissent comme un amortisseur en cas de défaillance de l'emprunteur. Dans l'exemple ci-dessus, la tranche 4 présente le risque de défaut le plus élevé et le risque de remboursement anticipé le plus faible, car elle obtient un remboursement anticipé une fois que les trois tranches ci-dessus sont entièrement payées et parvient à absorber les pertes en cas de défaut.

Exemple

Supposons que 10 personnes aient contracté un prêt de 100 000 $ à 6% chacune en gardant la maison en garantie dans la banque ABC pour un montant total de 1 000 000 $. La banque vendrait alors ce pool d'hypothèques s'élevant à une banque d'investissement XYZ et utiliserait cet argent pour consentir de nouveaux prêts. XYZ vendrait des obligations de 1 000 000 $ (1 000 obligations de 1 000 $ chacune) à 5% adossées à ces hypothèques. La banque ABC transmettrait les intérêts reçus (5 000 $) plus la composante de paiement le premier mois à XYZ après avoir conservé une marge ou des frais. Disons que les frais conservés représentent 0,6% (0,05% par mois) du montant du prêt, de sorte que le montant transféré le 1er mois à XYZ est de 4500 $ plus le montant du remboursement. XYZ conserverait également son écart de 0,6% (0,05% par mois) sur le montant du prêt et répercuterait le reste des intérêts de 4000 $ plus le montant du remboursement le premier mois aux détenteurs d'obligations hypothécaires.

De cette façon, la banque d'investissement peut acheter plus de prêts hypothécaires à une banque grâce à l'argent reçu de la vente d'obligations et les banques peuvent également utiliser l'argent reçu de la vente de prêts hypothécaires pour consentir de nouveaux prêts. En cas de défaut des propriétaires, l'hypothèque pourrait être vendue pour rembourser les investisseurs.

Obligation hypothécaire ou débenture

La principale différence entre une débenture et une obligation hypothécaire est que l'obligation débenture n'est pas garantie et n'est soutenue que par la pleine confiance et le crédit de la société émettrice, tandis que l'obligation hypothécaire est adossée à la garantie qui peut être vendue en cas de défaillance de l'emprunteur. Par conséquent, le taux d'intérêt des MBS est inférieur à celui des obligations obligataires en raison d'un risque moindre.

L'autre différence réside dans le paiement et la fréquence de paiement. Les obligations hypothécaires sont payées mensuellement et comprennent les intérêts ainsi qu'une composante principale. Les obligations obligataires, en revanche, sont payées annuellement ou semestriellement, ce qui ne comprend que la composante intérêt et le capital est payé à l'échéance.

Avantages

  • Les titres adossés à des hypothèques offrent un rendement plus élevé que les titres du Trésor.
  • Elle offre des rendements ajustés au risque plus élevés que les autres obligations obligataires en raison du soutien d'actifs hypothéqués, ce qui réduit son risque.
  • Ils fournissent une diversification des actifs car ils ont une faible corrélation avec d'autres classes d'actifs.
  • Il fournit des revenus réguliers et fréquents par rapport aux autres produits à revenu fixe. MBS a des paiements mensuels tandis que les obligations d'entreprise offrent un paiement annuel ou semestriel.
  • Un titre adossé à une hypothèque est un investissement plus sûr que les obligations obligataires, car en cas de défaut, la garantie peut être vendue pour rembourser les porteurs d'obligations.
  • MBS n'a pas de risque extrême car il n'y a pas de paiement de capital forfaitaire à l'échéance, car le paiement mensuel comprend les intérêts plus la composante principale qui est répartie sur la durée de vie d'une obligation. Alors que dans d'autres obligations, le risque extrême est élevé en raison du paiement forfaitaire du principal à l'échéance, ce qui augmente le risque pour les porteurs d'obligations.

Désavantages

  • Les titres adossés à des hypothèques offrent un rendement inférieur à celui des obligations obligataires.
  • Les titres adossés à des hypothèques souvent présentés comme des investissements sûrs ont attiré une publicité négative en raison de leur rôle dans la crise des subprimes de 2008. Les banques, en raison de leur rentabilité élevée, sont devenues complaisantes et ont accordé des prêts à des personnes ayant une faible solvabilité. Lorsque les prêts hypothécaires à risque ont fait défaut, cela a entraîné la perte de millions de dollars d'investisseurs et la faillite de nombreuses grandes banques d'investissement comme les frères Lehman. Ces obligations sont donc aussi bonnes que l'actif et les gens empruntent de l'argent sur ces actifs.
  • Ces obligataires sont confrontés au risque de remboursement anticipé en cas de baisse des taux d'intérêt sur le marché. De plus, l'argent qu'ils recevront devra être investi à un taux inférieur, ce qui réduira leur rendement.

Conclusion

Les obligations hypothécaires en tant que classe d'actifs offrent une diversification et offrent à l'investisseur un rendement supérieur à celui du Trésor et un risque moindre que les obligations obligataires. De plus, ils fournissent de l'argent aux banques d'investissement pour acheter plus de prêts hypothécaires et aux banques pour prêter plus d'argent, ce qui contribue à maintenir les taux hypothécaires compétitifs et les marchés liquides.